Vous souhaitez vendre votre logement et souhaitez savoir si un diagnostic sanitaire (appelé aussi « statut d’établissement sanitaire ») est obligatoire. Si la réponse à cette question dépend du type de votre installation (assainissement non collectif ou collectif), il existe des particularités, notamment pour le second cas. Afin d’y voir plus clair, nos experts découvriront pour vous toutes les subtilités.

Assainissement non collective : Oui, le diagnostic est obligatoire !

Quelle est la législation actuelle ?

La législation a évolué, d’abord à travers les dispositions légales sur l’eau et le milieu aquatique du 30 décembre 2006 à contrôler lors de la vente, puis la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 le rendant obligatoire. Ceci pourrez vous intéresser : Tout savoir sur l’assainissement non-collectif. Cela a conduit à la rédaction de plusieurs articles dans la loi sur la santé publique et la loi générale des collectivités locales.

• Article L 2224-8 du code général des collectivités territoriales : « I.-La commune est responsable du traitement des eaux usées. Dans ce cadre, ils ont élaboré un plan d’assainissement collectif, qui comprend des instructions détaillées pour la collecte et le transport des eaux usées d’ici fin 2013. Afin de tenir compte des travaux effectués sur ces ouvrages, la description est mise à jour à la fréquence prescrite par la loi.
• 2.-La municipalité assure le contrôle du raccordement au réseau public de collecte, la collecte, le transport et le traitement des eaux usées, et l’élimination des boues générées [,,,] 3.-Pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune veille au contrôle des installations d’assainissement non collectif ». Conclusion de l’analyse Cet article donne compétence à la municipalité en la matière. Seul le législateur le peut, et ce qui appartient à la propriété est sa juridiction (et donc pas la commune). Ensuite, la loi sur la santé publique stipule plusieurs choses.
• Article L 1331-11-1 : « Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation non raccordé à un réseau public d’assainissement, un document établi après inspection d’assainissement non collectif dans les conditions du présent règlement. Article L. du Article 1331-1-1 L’article II et la date de signature du contrat de vente ont moins de trois ans, annexés à l’article 5 du « Code de la construction et de l’habitation » dans le document de diagnostic technique du plan de l’article L . 271-4 et article L. 271- strip ». L’article L 1331-11 du même code prévoit que le mandataire dispose d’un droit d’accès, de réalisation de ce diagnostic, et peut sous certaines conditions utiliser la propriété privée. De ce fait, le diagnostic de santé non collective est incontestablement obligatoire.

Assainissement collective : Non, ce n’est pas obligatoire, mais…

Une base juridique assez floue

Pour la santé collective, la clarté n’est plus nécessaire. Bien qu’il ne soit pas prévu l’établissement d’un tel texte de contrôle, l’arrêté municipal impose un tel diagnostic.

L’arrêté municipal comme base légale

Quelle est la base de ces lois ? La première chose qu’il faut dire, c’est le courage de la municipalité. Mais cette attitude semble avoir été bienveillante de la part du gouvernement, comme en témoigne la réponse du ministre en 2015 :

« L’article 46 de la loi sur l’eau et le milieu aquatique à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ne s’applique qu’aux bâtiments raccordés à des installations d’assainissement non collectif. Une telle réglementation n’existe pas en assainissement collectif, mais l’article L. 1331-4 de la loi sur la santé publique stipule que les autorités municipales contrôlent la qualité des travaux nécessaires au transport des eaux usées vers les raccordements publics. […] Par conséquent, ce contrôle peut être effectué par la commune à tout moment, notamment au moment de la vente. Dès lors, les arrêtés communaux mentionnés n’excèdent pas le pouvoir de tutelle du maire car ils se fondent sur le texte législatif (article L. 1331-4 ci-dessus). De plus, le pouvoir attribué aux communes en matière de santé collective

La base légale est faible, mais la commune passe encore des revues spécifiques (cas courants) ou prend un arrêté conformément à l’article L 2224-12 du code général des collectivités territoriales pour faire appliquer ce contrôle. Celui-ci stipule que les municipalités doivent formuler des « règlements de service » qui définissent « les services fournis par le service et les obligations respectives des opérateurs, des abonnés, des utilisateurs et des propriétaires ». Les municipalités utilisent cette loi pour appliquer des contrôles.

Pourquoi la municipalité a-t-elle établi ce genre de contrôle?

Plusieurs voies sont possibles. Comme mentionné dans la réponse ministérielle, la santé est une autorité communale, c’est-à-dire une responsabilité.Afin d’éviter des problèmes juridiques, les communes se protègent en instaurant ce contrôle. Mais le plus important est que vous sachiez que le diagnostic de santé n’est pas le pouvoir de police du maire, mais le pouvoir de la mairie. Cela signifie que, de par sa nature, ce contrôle n’appartient pas à la catégorie des opérations de police (administratives), mais à la catégorie des prestations de services.

Quel est le cadre juridique ?

Le cadre juridique établi ne donne pas de réponse claire, mais il révèle la motivation. La base de l’examen est trop faible (absence de valeur juridique d’une réponse ministérielle), et parfois trop ambiguë (la route des ânes suivie d’un tel examen est imposée par voie réglementaire).

Les arguments juridiques sont faibles, et les communes sont plus disposées à agir comme une coercition.

Peut-on se passer du diagnostic sanitaire ?

Pour le contrôle de l’assainissement non collectif, non. Oui au collectif. Mais la question suivante est : quel est le coût ? Il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas de véritable base légale, donc évidemment aucune sanction n’est prévue. Encore faut-il savoir résister à la pression. Pour le vendeur, le notaire peut « imposer » ce contrôle à ses clients. Pour le notaire, voir le risque de sa responsabilité de participer. comment? « Ou quoi? Si une vente est réalisée et que le notaire estime qu’un diagnostic n’est pas nécessaire, même si la mairie a émis un décret à cet égard, car le propriétaire a utilisé sa facture d’eau pour payer l’usage de l’assainissement (cela montre à première vue qu’il est bien connecté). Mais en fait, le bâtiment n’est qu’une partie (certaines sanitaires peuvent ne pas l’être : douches, toilettes, etc.), alors l’acheteur peut assumer la responsabilité du vendeur (ce dernier peut être restitué au notaire), ce qui constitue la partie vice caché. Il existe encore une hypothèse, mais cela nous importe peu, que des individus remettront en question la valeur de ces délibérations devant l’administration de la justice.